一、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的必然性

企業(yè)聯(lián)盟已經(jīng)成為企業(yè)之間圖謀發(fā)展壯大的重要組織方式。隨著中國房地產(chǎn)市場不斷向縱深領(lǐng)域發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也將不得不走企業(yè)聯(lián)盟之路。

1、外部環(huán)境

房地產(chǎn)市場環(huán)境的不確定性及復雜性是促進房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的外在因素。中國房地產(chǎn)市場存在許多不確定性因素。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場環(huán)境不確定性對企業(yè)的沖擊，分散發(fā)展過程中的系統(tǒng)風險，不得不走聯(lián)盟之路。此外，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性也是企業(yè)尋求聯(lián)盟的重要因素區(qū)域性是房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征之一。一般而言，本土企業(yè)在公共關(guān)系及市場理解等方面具有明顯的比較優(yōu)勢，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域擴張設置了較高的競爭門檻。這樣，不少房地產(chǎn)企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展過程之中選擇了與本土企業(yè)合作聯(lián)盟，以降低企業(yè)的市場風險。

2、企業(yè)內(nèi)在要求

房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營因素要求企業(yè)在發(fā)展壯大過程之中必須走聯(lián)盟之路。首先，從降低企業(yè)經(jīng)營風險的角度而言，房地產(chǎn)市場區(qū)域性的特征決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險相當集中，受制于區(qū)域市場的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過與其他企業(yè)不同形式的聯(lián)盟，避免將雞蛋放在一個籃子里。另外，房地產(chǎn)企業(yè)存在優(yōu)勢互補的合作要求，許多房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中形成了自身的獨特競爭優(yōu)勢，如有的企業(yè)土地儲備豐富，有的企業(yè)現(xiàn)代化的管理水平高等。這樣也為房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟創(chuàng)造了合作空間。

二、房地產(chǎn)聯(lián)盟的內(nèi)容

企業(yè)聯(lián)盟在某種程度上而言創(chuàng)造了一個框架，在此框架內(nèi)聯(lián)盟的成員可以針對一定領(lǐng)域采取協(xié)議或股權(quán)等方式進行合作，如為促進銷售以及獲取市場資源等進行合作。企業(yè)聯(lián)盟存在的一個重要前提是合作各方具有其他合作方不具備的比較優(yōu)勢或能夠形成多贏的利益格局。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，企業(yè)之間聯(lián)盟采取的形式是多樣的，合作的內(nèi)容也是十分廣泛的，包括融資、銷售、開發(fā)等領(lǐng)域。從合作的形式來看，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟分為戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟與戰(zhàn)略型聯(lián)盟兩種不同形式。

1、房地產(chǎn)企業(yè)在局部領(lǐng)域合作的戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟

房地產(chǎn)戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟包括行業(yè)商會、聯(lián)合采購、聯(lián)合融資拿地、合作開發(fā)及合作推廣銷售等。在此類聯(lián)盟中，聯(lián)盟成員提供的是各自的資源優(yōu)勢,通常包括品牌、土地、資金、人力等。此類聯(lián)盟主要是合作各方在局部職能或部分企業(yè)資源上的整合，它從事實上并未在很大程度上改變聯(lián)盟各方的直接關(guān)系及自身的股權(quán)結(jié)構(gòu)。聯(lián)盟的合作各方仍然保持較大的自主權(quán),在合作框架以外不受有關(guān)協(xié)議及合作方的約束。房地產(chǎn)是資源性十分強的行業(yè)，資金、土地以及建材等對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言都是極其重要的市場資源。在當前政府對房地產(chǎn)市場加強宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過不同形式的資源性聯(lián)盟解決企業(yè)在資源上的危機。

向資源型聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場風險，彌補自身在某方面的不足，可以為了取得特定的資源進行行業(yè)內(nèi)部的合作聯(lián)盟，如聯(lián)合采購、聯(lián)合融資拿地、合作開發(fā)、整合營銷等諸多方面。通過行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的聯(lián)盟，房地產(chǎn)企業(yè)可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，整合企業(yè)之間的資源，以提高企業(yè)的市場競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)之間的縱向一體化聯(lián)盟。房地產(chǎn)行業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈十分長的行業(yè)，涉及金融、建材、建筑、銷售等諸多領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與上下游企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，在市場風險和政策風險巨大的房地產(chǎn)市場取得良好的抗風險能力和持續(xù)的競爭力。

2、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)為基礎(chǔ)進行戰(zhàn)略型聯(lián)盟

北京萬通房地產(chǎn)與天津泰達房地產(chǎn)開發(fā)公司的以股權(quán)為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略型聯(lián)盟，深圳萬科巨資購買杭州南都房地產(chǎn)公司的部分股權(quán)等行為在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。戰(zhàn)略型聯(lián)盟在合作層次上要高于戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟指房地產(chǎn)企業(yè)通過債務、股權(quán)、人事及關(guān)聯(lián)交易等方式建立一定網(wǎng)絡，從而，在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)等深層次方面改變房地產(chǎn)企業(yè)的行為約束，將聯(lián)盟組成一個密不可分的聯(lián)合體。當然，這些網(wǎng)絡以股權(quán)為基礎(chǔ)界定了各個企業(yè)在聯(lián)盟中的地位及相關(guān)的行為約束，也把聯(lián)盟各方連成了一個利益共同體。從目前的情況來看，中國房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟主要的推動力來源于房地產(chǎn)在資源及具有比較優(yōu)勢的專業(yè)性能力的差異性，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域市場或者特定價值鏈上的核心競爭力的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定程度，為了突破自身在持續(xù)發(fā)展中的瓶頸，通過與其他房地產(chǎn)企業(yè)在核心競爭力上的整合，以謀求更長遠的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟中應該注意的若干問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的合作與競爭關(guān)系。

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部成員的關(guān)系本質(zhì)上是一種競合關(guān)系，各成員在局部職能或者局部領(lǐng)域通過合作取得共同的市場利益。但是另一方面，各成員之間不可避免的在面對特定市場時存在競爭關(guān)系。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在特定區(qū)域上實行市場的聯(lián)合推廣，但是也要面對在銷售上的激烈競爭。如何處理好競爭和合作的關(guān)系呢？關(guān)鍵是在聯(lián)盟合作的范圍內(nèi)通過有關(guān)協(xié)議嚴格規(guī)范聯(lián)盟成員的行為，并且建立獨立的組織來完成合作的任務，避免相互干涉，影響聯(lián)盟的工作效率。

2、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的文化融合與沖突。

企業(yè)聯(lián)盟必然要求成員企業(yè)在人員、管理以及組織等各方面產(chǎn)生交流。這里必然涉及到企業(yè)文化的融合和沖突。企業(yè)文化的融合程度必然影響企業(yè)聯(lián)盟的合作效率。如果聯(lián)盟內(nèi)部不同的企業(yè)文化產(chǎn)生強烈的沖突，不僅影響聯(lián)盟的合作效率，也可能導致聯(lián)盟產(chǎn)生不可調(diào)解的矛盾，最后導致聯(lián)盟的破裂。因此，在聯(lián)盟的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應該考慮企業(yè)文化的融合問題。

3、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的組織設置問題。

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的內(nèi)容十分豐富。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)合作的組織形式也是豐富的。但是不同的組織形式也關(guān)系到聯(lián)盟的合作效率。因此，企業(yè)應該結(jié)合聯(lián)盟成員的資源狀況和企業(yè)文化等特征，采取有效的組織形式去負責聯(lián)盟內(nèi)部的合作事務。

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的合作內(nèi)容是全方位的，在合作的過程之中聯(lián)盟也是以一定的層次不斷發(fā)展的。當然，多層次的聯(lián)盟形式也是促進房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的重要推動力。隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，市場競爭也日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)也將不斷涌現(xiàn)出波瀾壯闊的合縱連橫之勢。一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)將通過企業(yè)聯(lián)盟的方式在激烈的市場競爭中不斷發(fā)展壯大。

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